0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав и обязанностей по аукционному договору аренды запрещена

Физическое лицо приобрело земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Участок приобретен путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса указанное физическое лицо имеет право передать свои права и обязанности другому лицу, уведомив об этом арендодателя. Росреестр отказывает в регистрации договора уступки на основании п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Обосновано ли решение органа регистрации кадастра и картографии? Каким иным образом можно передать третьему лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка?

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По общему правилу при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет его арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иной порядок может быть установлен федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Заметим, что приведенная норма является общей и не касается вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенными на торгах. Эти вопросы регламентированы гражданским законодательством.
Так, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом*(1). То есть гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.
На этом основании суды признают недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах, мотивируя свои выводы тем, что положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24.08.2016 по делу N 2а-2035/2016). При этом не имеет значения, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах или без таковых.
Поскольку в рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор аренды земельного участка по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, на наш взгляд, будет противоречить прямому запрету, сформулированному в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016. Такого же мнения придерживаются сотрудники ФАС России (смотрите, например, решение Управления ФАС по Челябинской области от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17). Соответственно, отказ территориального органа Росреестра в регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка правомерен.

К сведению:
Справедливости ради отметим, что отдельные суды придерживаются иной точки зрения, провозглашая приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками (смотрите, например, решение Арбитражного суда Челябинской области от 27 декабря 2017 г. по делу N А76-32123/2017). Схожий вывод содержится в письме Минэкономразвития от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4755. Однако мы считаем, что такой подход, в силу изложенных причин, не соответствует действующему законодательству, поскольку в этом случае любое лицо может стать стороной по договору аренды имущества, находящегося в публичной собственности, минуя установленную законом процедуру публичных торгов, что, по нашему мнению, недопустимо.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Заметим, что этот правовой подход не распространяется на договоры, заключенные по результатам торгов до 01.06.2015, поскольку к правоотношениям, возникшим до этой даты, правило п. 7 ст. 448 ГК РФ не применимо (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Уступка права аренды участка под застройку: ст. 448 ГК РФ против ст. 22 ЗК РФ

После реформы земельного законодательства (01.03.2015 г.) в подавляющем большинстве случаев участки под строительство должны предоставляться с аукциона.

Казалось бы, простой вопрос: может ли бцыть уступлено право аренды земельного участка, приобретённое на аукционе?

Ст. 22 ЗК РФ допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды. В одних случаях только с уведомлением арендодателя, в других — при определённых условиях, но запрета на уступку права аренды нет.

В ходе реформы гражданского законодательства в ст. 448 ГК РФ появился п. 7: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом«. Т.е. императивно установлен запрет на передачу прав по договору, приобретённому с торгов.

Однако данная норма меня не смутила: я сочла, что ст. 22 ЗК РФ является специальной, применяться должна она, и никаких препятствий для уступки нет.

Однако в рамках подготовки к семинару по проектному финансированию я обнаружила появившуюся судебную практику. Пока только на уровне апелляции. 1-й ААС в Постановлении от 16.08.2016 г. по делу № А79-1280/2016 счёл, что ст. 22 ЗК РФ просто неприменима, и должна применяться ст. 448 ГК РФ.

Я прекрасно понимаю, что это единичное дело и только на уровне апелляции. Но мне стало интересно мнение коллег: чем следует руководствоваться — разрешением на уступку в ст. 22 ЗК РФ или запретом в ст. 448 ГК РФ?

Ответив на этот вопрос, предлагаю пойти дальше. Если право нельзя уступить, его нельзя и заложить. Значит, если исходить из того, что следует руководствоваться ст. 448 ГК РФ, то надо говорить и о запрете на залог права аренды.

А тут самое интересное. По 214-ФЗ на право аренды возникает ипотека в силу закона в пользу дольщиков. Следует ли считать, что если участок предоставлен в аренду с аукциона, то и ипотека в пользу дольщиков не возникает?

Моё мнение: и уступка права аренды, и его залог (в т.ч. ипотека в силу закона) возможны с соблюдением требований ст. 22 ЗК РФ. Постановление 1-го ААС основано на неправильном толковании закона. И оснований для дальнейшего формирования практики в том же русле нет никаких.

Коллеги, а как считаете Вы?

  • 5414
  • рейтинг 1

Подготовка и ведение дел в суде. Исполнение судебных решений

Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

Хочешь работать в международной компании?

Комментарии (11)

Добрый день Людмила.
Сталкивался с этой проблемой. Сильно напрягся сам и еще более сильно напряг коллег, кто реализует схему перенайма прав аренды земельных участков, полученных на торгах.
Запрашивали уважаемых экспертов, запрашивали ФАС.
Уважаемые эксперты согласились, что отсутствие практики создает риск, однако в целом посчитали этот запрет не правильным.
ФАС.. ну тут понятно.. и в своих официальных разъяснениях и в ответе на наш запрос они высказались за запрет такой «переуступки».

Вопрос, на мой взгляд, не простой. Как пишет Артем Карапетов эта норма разработана Советом по кодификации. Что имели в виду авторы. Допустим борьбу со схемами при участии в торгах. Пример простой, есть участок выставленный на торги, потенциальные участники договариваются, далее повышения не следует, после окончания торгов перенаем. Или например будущий арендатора после перенайма в черном списке. Ну и так далее.
Может быть такой вариант? Может. В таком случае залог ни чем не лучше перенайма. Если конечно подразумевалось именно это.
Если нет и личность арендатора для арендодателя все же не имеет значения, тогда такой запрет конечно излишен. Скорее надо вести речь о гос контрактах, где проходит квалификация итп. То есть личность победителя важна.

Читать еще:  Подлежит ли возврату молочная продукция

Можно конечно абстрагироваться от практических примеров и постараться вывести ответ из существующих норм. Чаще всего используют нормы о приоритете. Они есть и в ГК и в ЗК. При это нормы в ЗК любопытные, есть такая:
— Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.
есть такая:
— Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами

Все возможности ограничить действие п. 7 ст. 448 для перенайма, указанного в ст. 22.
Но на мой взгляд и тут не все очевидно. Является ли запрет на уступку предметом регулирования ЗК в принципе, что бы в нем регулировать исключения.

Переуступка права аренды земельного участка без согласия арендодателя

Вопрос

Переуступка права аренды земельного участка БЕЗ согласия арендодателя возможна в каком случае? Кто-то говорит, что в случае аренды сроком более 5 лет, кто-то говорит, что в случае аренды более 4 года 11 мес. А нужно ли согласие арендодателя при аренде сроком ровно 5 лет?

Ответ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 391. Условие и форма перевода долга

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора*».

«Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора. Это — передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями (в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46-13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.*

Основание перенайма. Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности* (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82-3588/2008-38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды (реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности (указать размер и порядок внесения платы новым арендатором).* Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть (см. таблицу).

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического (кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам (акты сверок, письма).

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.*

Форма договора. Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор* (ст. 389, 391 ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка — незаключенной (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40-22814/06-84-173, федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 24.01.06 по делу № А06-1320/2-22/05, Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996-04).

Государственная регистрация. Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации* (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11-11689/2008-К1-17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы (первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи. Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст. 611, 612ГК РФ).

Получение согласия на перенаем

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.*

Согласие арендодателя. Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону (п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55-12173/2008, СевероКавказского округа от 12.03.10 по делу № А32-13018/2009).* Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника (арендодателя) (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Читать еще:  Как машину вернут с утилизации

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).*

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку. Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора (п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма (постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40-151327/09-150-1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора (постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14-13452-2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества (имущественных прав) и не может признаваться крупной (постановления ФАС Центрального округа от 07.10.09 по делу № А09-15294/2008, Московского округа от 31.07.06 по делу № А40-45358/05-134-401). Согласно противоположной точке зрения, право аренды — это имущественное право, которое входит в состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Следовательно, сделки по его отчуждению могут признаваться крупными (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.09 по делу № А59-3485/2006). Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки«.

Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Как усматривается из вопроса, организация планирует передать свои права по договору аренды третьему лицу. В данном случае наиболее правильно и целесообразно заключить договор перенайма, который содержит в себе элементы как договора цессии, так и перевода долга (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46-13484/2009). Именно такой договор законодатель предлагает использовать для перемены арендатора.

Поскольку к такому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга, то согласие арендодателя на уступку прав аренды необходимо во всех случаях, независимо от срока договора аренды. Это напрямую следует из статьи 391 ГК РФ.

Ответы на вопросы юристов

В Системе Юрист можно быстро найти ответ на любой юридический вопрос.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Июль 2019

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 442 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 1 113 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.
Читать еще:  Можно ли отказаться от днк экспертизы в суде

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector