0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи недвижимости статья журнал

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

К вопросу о регулировании сделок купли-продажи недвижимости

Насирдинова Миргуль Кубанычбековна
E-mail: shevel_a@list.ru

Ключевые слова: договор купли-продажи, жилище, недействительная сделка.

Аннотация: В настоящей статье освещено правовое регулирование в сфере сделок с недвижимостью по договорам купли-продажи, в том числе затронута чистота сделок и возникающие при этом проблемы, а также новейшие изменения в законодательстве Российской Федерации в данной сфере.

The question of the regulation of transactions of purchase and sale of real estate

Key words: the contract of purchase and sale, dwelling, invalid transaction.

Жилище — одно из важнейших составляющих благополучной жизни человека во все исторические периоды, а в современных условиях мирового экономического кризиса это ко всему прочему еще и надежное экономическое основание, а в некоторых случаях — дополнительный источник прибыли. О праве на жилище, к примеру, говорится в статье 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. [5]. В современном российском законодательстве понятие «жилище» определено в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона. Видами жилища являются: жилой дом или часть его; квартира, ее часть; комната [4].

В 2007 г. на одного человека в России приходилось 21,1 кв. м жилья. По данным сайта rusfact.ru (http://www.rusfact.ru) в 2016 году (чуть менее, чем через 10 лет) на одного человека в России приходилось 24,9 квадратных метров жилья [7].

По данным роскомстата, уже по состоянию на 2014 год в России был побит показатель по вводу жилья в РСФСР 1987 года, в тот год в стране было построено 72,8 миллиона квадратных метров. В 2014 году строительные организации сдали в эксплуатацию свыше 1,08 миллиона новых квартир, что на 18% больше, чем в 2013 году. Поставлен абсолютный рекорд России — 81 миллион квадратных метров [8].

Именно поэтому сделки с недвижимым имуществом составляют в настоящее время значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц.

По данным Управления Росреестра, только в Москве в III квартале 2016 г. зафиксировано 28 219 переходов прав собственности на основании договора купли-продажи (мены) жилья, что на 18,5% превышает показатель за аналогичный период 2015 г. В основном это сделки купли-продажи на вторичном рынке [2].

Согласно статьи 40 Конституции Российской Федерации: каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища [1].

Тем не менее, иметь право и реализовать его — юридически разные понятия.

К сожалению, данные статистики умалчивают о случаях, когда ввиду ненадлежащей чистоты сделки по договору купли-продажи гражданин лишался как своих денег, так и «приобретенного» на них жилья или, в лучшем случае, пройдя судебные разбирательства, остается при своих деньгах (если к моменту вступления решения в законную силу, средства противоправной стороной сделки еще не потрачены).

Так, из юридической адвокатской практики известен случай, когда при совершении сделки купли-продажи покупатель приобрел единственное для себя жилье и даже успел в него въехать. Однако, ввиду нечистоты сделки, подоспевшие вовремя наследники не только успели в судебном порядке признать сделку недействительной, но и добиться выселения покупателя из квартиры в сжатые сроки. И только благодаря действиям адвоката и пониманию со стороны известной риэлторской фирмы, не хотевшей терять репутацию, до конца разрешения юридической коллизии деньги покупателя находились на депозите компании и не были переданы продавцу, а в конце-концов даже возвращены покупателю.

Но такое благополучное юридическое разрешение вопроса для участников рассматриваемых договорных отношений — скорее исключение, чем правило.

Поэтому, в новых экономических условиях, породивших множество непроверяемых рисков при обороте жилой недвижимости, требуется создание новых правовых механизмов, которые бы в большей степени гарантировали соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Это необходимо решать как внесением изменений в Гражданский кодекс РФ, так и вводить новые нормы специального законодательства.

Подобные механизмы регулирования уже появились, например, в субинституте недействительных сделок. Так, в п. 2 ст. 170 ГК РФ произошло значительное изменение правового регулирования недействительности притворных сделок. В новой редакции правовые последствия притворной сделки распространяются не только на случаи, когда в целом одна сделка прикрывает другую сделку, но и на случаи, когда стороны фактически совершают сделку на иных условиях, чем те, которые указаны в содержании сделки. Это касается, например, проблемы заключения договора купли-продажи жилого помещения по иной цене, чем указано в договоре, как правило — по номинальной цене жилого помещения.

В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 170 ГК РФ теперь притворной является не только сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, но и сделка, совершенная на иных условиях. Такие сделки являются ничтожными, то есть недействительными с момента заключения. Тем не менее, последствия для продавца и покупателя не равны: при признании сделки недействительной покупатель остается и без имущества, поскольку такая сделка не порождает перехода права собственности, и без денег, поскольку они уже уплачены покупателю и теперь их можно вернуть с помощью судебной процедуры применения последствий признания сделки недействительной и последующего исполнительного производства. Впрочем, следует признать, что это положение покупателя является следствием его недобросовестного поведения, умышленно скрывающего, например, реальную цену с целью ухода от оплаты налогов. Последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. Реституция в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ может быть применена в этом случае только тогда, когда сделка, которую прикрывает притворная, также недействительна.

Другие новшества касаются защиты сторон в договоре купли-продажи жилой недвижимости. Так, п.п. 4 п. 2 ст. 178 ГК РФ предусматривает возможность признать сделку недействительной, если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой [3].

Указанная норма предоставляет возможность оспаривать сделку при наличии заблуждения в личности контрагента.

Другой риск связан со случаями продажи квартиры с зарегистрированными в ней лицами. Прежде всего это касается лиц, имевших право на приватизацию продаваемой квартиры, но отказавшихся от нее. Указанные лица никогда не могут быть выселены из проданной квартиры на основании п. 4 ст. 31 ЖК РФ как лица, не являющиеся членами семьи собственника, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором [4].

Таким образом необходимо вырабатывать новые специальные правовые механизмы, направленные только на защиту прав участников сделок с жилой недвижимости.

Эту задачу частично решает Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 391-ФЗ) [9] , которым введены, например, новы требования обязательного нотариального оформления договоров и сделок. Новый порядок предполагает, что в соответствии со ст. 163 ГК РФ, нотариус проверит законность сделки, в том числе и право на ее совершение.

Во-вторых, по новому порядку подлежит нотариальному удостоверению согласие супруга, выдаваемое другому супругу на заключение последним следующих сделок в сфере оборота недвижимости: сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации; сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма; сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.

В заключение следует отметить, что в настоящее время законодательство развивается на фоне растущей потребности граждан в обеспечении себя комфортными жилищными условиями и реализации конституционного права на жилище. Однако, имеющиеся в законе пробелы и противоречия не позволяют в надлежащей степени регулировать правоотношения в рассматриваемой отрасли права.

Вывод: Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования, является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Договор купли продажи недвижимости статья журнал

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю. Благодаря гробничным надписям и рельефам, оставшихся от Древнего царства в Египте известно, что уже в то время существовало обращение вещей в виде их непосредственного обмена. Однако роль его в условиях существования натурального хозяйства была весьма невелика. Лишь в эпоху фараонов Рамессидов, судя по значительному количеству сохранившихся источников, фиксирующих договоры, заключенные с целью отчуждения имущества за определенную покупную цену; отношения купли-продажи получили в Египте достаточно широкое распространение [2].

Очень давно, в Древнем Риме, возник и получил распространение договор, направленный на обращение вещей, на переход их из одного хозяйства в другое. Такой договор вошел в употребление еще до того, как появились деньги, и представлял собой непосредственный обмен вещи на вещь, т.е. мену. Это соответствовало общим экономическим условиям общества, только что переходившего от натурального хозяйства к обмену. В те далекие времена, когда не было денег, когда не называли одно — товаром, а другое ценой, каждый, исходя из своих потребностей и возможностей, обменивал ненужное на то, что ему требовалось — чего нет у одного, у другого может быть в излишке.

Обратившись к Дигестам Юстиниана (Титул XIV), мы видим, что в них речь идет собственно не о купле-продаже, а о соглашениях, что подтверждает не только название Титула XIV «О соглашениях», но и его содержание. Под самим соглашением понималась непосредственная передача вещи [3].

В эпоху становления Гражданского права, на рубеже старой и новой эры, Ульпиан в 4-й книге Комментариев, указывал что, «Те соглашения, которые порождают иски, не остаются при своем (общем) названии, но обозначаются присвоенным данным видом названием «контракты»: таковы купля-продажа, наем, товарищество, ссуда, хранение и прочие подобные контракты».

Поэтому можно сделать вывод о том, что купля-продажа произошла от мены. Изначально происходил простой обмен товар на товар, позже, в процессе развития товарно-денежных отношений, товар стал меняться на деньги. В итоге эволюция сделала свое дело — появилась купля-продажа. Посредством передачи денег за товар устранялись трудности непосредственного обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству. Один из предметов, который даёт одна сторона стали называть товаром, другой стал ценой за этот товар [4].

В классическом римском праве договор купли-продажи складывается в качестве консенсуального контракта, под которым понимался договор, посредством которого одна сторона — продавец обязуется предоставить другой стороне — покупателю вещь, товар. Покупатель в свою очередь обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену.

Анализируя российскую цивилистику XVIII — нач. XIX в. Следует отметить, что при проведении исследования такого понятия как договор купли-продажи у ученых того периода возникало много споров. Так, в частности о признании продажи и покупки договору и тем более двусторонним договором. Д.И. Мейер признавал куплю-продажу по российскому законодательству двусторонним договором, тогда как К. П. Победоносцев утверждал, что купля-продажа не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену.

Поводом к такому выводу служит, прежде размещения в Своде законов купли-продажи не в разделе о договорах, а в разделе 3: «О порядке взаимного приобретения прав на собственность меной и покупкой». Однако признанию купли-продажи актом перенесения права собственности препятствует согласие сторон, которая лежит в основе купли-продажи и которая не выделяется в отдельные отношения, а сливается. И именно присутствие такого обоюдного согласия при передаче права собственности на вещь подтверждает принадлежность купли-продажи к договорам [7].

Интересно отметить, что Свод Законов Российской империи не говорит о договоре купли-продажи как единое целое, а о покупке и продаже отдельно. Скорее всего это объясняется тем, что законодатель в формулировке данного обязательства выходил с точки зрения каждой из сторон. Ведь для продавца вся сделка представляется продажей, так называемым обменом товара на деньги, а для покупателя сделка определяется в виде покупки, то есть обмена денег на товар. Однако единство соглашения в этой двойственности никак не нарушается, поскольку в целом, два вышеуказанных юридических акта в сочетании составляют один гражданско-правовой договор — купли-продажи.

В соответствии с главой Том Свода Законов Российской империи договору купли-продажи считался договор, по которому продавец обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за обусловленную денежную сумму. Относительно двустороннего характера договора купли-продажи, то хотя по определению, закрепленного законодательно, следует что в тот период он рассматривался как односторонний договор, по которому одна сторона обязуется заплатить другой определенную сумму денег за приобретенную в собственность вещь. Однако практика применения законодательства показывает, что все же это был двусторонний договор, по которому с одной стороны стоит продавец, обязуется передать вещь, а с другой покупатель, обязан заплатить цену [5].

Договор купли-продажи в гражданском законодательстве Российской империи представляется единственным, несмотря на то, что встречаются виды данного договора. Так, законодательство различает куплю-продажу недвижимого и движимого имущества, а также куплю-продажу частную (по свободной цене) и куплю-продажу на публичных торгах. Если исследовать понятие купли-продажи недвижимого имущества, стоит отметить, что данный договор имеет свои особенности только относительно формы заключения и исполнения договора: здесь определена обязательная письменная форма с заключением купчей крепостной, о которой пойдет речь в статье; установлены особые формальности для приобретения права на передачу имущества, требуются при этом пожертвования в пользу казны. При этом само значение договора купли-продажи недвижимого имущества такое же как и движимого имущества. Продажа с публичного торга имеет ту особенность, что рассчитывает на соревнования между лицами, желающими купить продаваемое, ради чего такая продажа и осуществляется публично. Однако после того как найдется подходящий покупатель, который согласится на условия договора купли-продажи, с ним и заключается такой договор. Еще одной особенностью публичного торга является то, что во многих случаях государство продает имущество частного лица. Например, лицу предъявляется санкция, в результате которой ее имущество подлежит продаже с публичного торга. Но в этом случае государство является законным представителем данного лица, то есть выступает от его имени.

Итак, все разновидности договора купли-продажи, которые были известны дореволюционному законодательству Российского государства хотя и имеют определенные особенности в заключении и исполнении, однако в целом составляют единый договор купли-продажи.

В правовой системе дореволюционной России договору купли-продажи уделялось повышенное внимание. Г.Ф.Шершеневич в своих исследованиях прямо указывал на то, что со временем перехода от натурального хозяйства к денежному, наиболее важным договором по своему бытовому значению, является купля-продажа. Его определение договора купли-продажи наиболее простое и, в то же время содержательное: «купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязывается передать другой вещь в собственность, а другая сторона уплатить за то известную сумму денег».

После революции взгляды ученых естественно несколько изменились. Первые научные работы в молодом Советском государстве вообще сводились к критике буржуазного гражданского права и разоблачению его эксплуататорского характера. Поэтому в целом, в Советский период развития гражданского права, сфера применения договора купли-продажи была ограничена [6].

В ГК РФ, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, были сохранены в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор энергоснабжения, договор контрактации, договор поставки. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. Мы видим преемственность в праве, даже, несмотря на совершенно полярные различия между наблюдавшейся ранее в Советское время плановой системой хозяйствования и рыночной экономикой современной России.

Особое значение этого института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа — наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа.

Договор купли-продажи является не только старейшим, но и одним из важнейших институтов гражданского права. На протяжении нескольких тысячелетий происходил естественный своеобразный отбор норм о купле-продаже. Неудачные положения уступали место более обоснованным, совершенствовался уровень юридической техники. Правовые нормы, которые изначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Институт купли-продажи оказал очень большое влияние на формирование договорного права всех правовых систем [8].

Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений Текст научной статьи по специальности «Право»

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Чикобава Евгения Михайловна

Текст научной работы на тему «Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений»

Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право». 2012. № 2(12)

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Ключевые слова: гражланское право, гражланское законолательство, нелвижимость, слелки с нелвижи-мостью, купля-пролажа, регистрация прав на нелвижимость, жилые помещения.

Чикобава Евгения Михайловна

соискатель кафедры гражданского права и процесса Самарская

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.

Так, при определении жилого помещения в качестве предмета договора в ГК РФ выделяется ряд критериев (ст. 673):

— удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), то есть его пригодность для проживания;

— целевое назначение — постоянное проживание в нем физических лиц;

1 См. подробнее: Потяркин Д. Е. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 2 С. 36.

К жилым помещениям относятся такие объекты, как жилые дома, части жилых домов, жилые строения без права регистрации проживания в них, некапитальные жилые строения на огородных участках, квартиры и части квартир, комнаты, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях.

Договор продажи жилого помещения должен предусматривать его цену. При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в Конституции РФ закреплено: «никто не может быть произвольно лишен жилища».

Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения: договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ); право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником) (ст. 292 ГК РФ); вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.

По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории: семейноправовая и гражданско-правовая.

Позиция сторонников семейно-правовой теории сводится к тому, что право пользования жилым помещением возникает в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем)2.

Ряд цивилистов отходят от указанной теории возникновения права пользования жилыми помещениями у членов семьи и предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу «вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение. с согласия совершеннолетних членов семьи». При этом граждане, вселенные нанимателем или собственником, приобретают равное с нанимателем или собственником, а также членами их семьи право пользования жилыми помещениями3.

Полагаем, что вторая позиция в большей степени соответствует природе отношений по возникновению права пользования, так как право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.

На основании ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должны содержаться сведения о сохранении при про-

2 См., напр.: Толстой Ю. К. Жилищное право : учебник. М., 1996.

3 См., напр.: Вишневская И. С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. 1970. № 5. С. 96.

даже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Однако формулировка указанного существенного условия договора, подобная этой: «В указанной квартире проживают. которые как члены семьи продавца сохраняют в соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования ею после перехода права собственности на квартиру к покупателю» — в текстах договоров купли-продажи встречается крайне редко. Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие: «В квартире зарегистрированы (проживают). которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение. ». Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным, поскольку вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.

Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ), продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не представляет большой сложности, если члены семьи собственника или нанимателя вселены в продаваемое жилое помещение на основаниях, предусмотренных законодательством (брак, родство).

Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют4.

Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений.

А ведь лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее, такая постановка вопроса не снимет возникшей проблемы. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обес-

4 См: Скловский К. И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. Вып. 9. С. 85—86.

печена внесением в ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.

В силу ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» момент регистрации сделки — это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, то есть момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.

Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 Закона о госрегистрации не противоречат ГК РФ, поскольку ГК не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права, определяется Законом о госрегистрации.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Вероятно, при редактировании ст. 558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации. Однако, такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, не только не осуществим, но и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, а в случае его

применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении

решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор не породил (в первую очередь, права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование). Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ неверна, ввиду того, что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п.1 ст.. 165 ГК РФ и п.1 ст. 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в

требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении.

Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующая редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

1 Потяркин, Д. Е. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. — 1998. — № 2 — С 36.

2 Толстой, Ю. К. Жилищное право : учебник. — М., 1996.

31 Вишневская, И. С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. — 1970. — № 5. — С. 96.

4 Скловский, К. И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. — 2003. — Вып. 9. — С. 85—86.

Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости

Секция: Юриспруденция

XX Студенческая международная научно-практическая конференция «Общественные и экономические науки. Студенческий научный форум»

Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости

Аннотация. Статья посвящена рассмотрению вопроса места договора купли-продажи недвижимости в гражданском праве России. На основе анализа судебной и правоприменительной практики выработаны рекомендации по устранению типовых ошибок при формировании содержания вышеуказанного договора.

Ключевые слова: договор, купля-продажа, предмет договора, исполнение договора.

14.0pt;line-height:150%»>Права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Таковы права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты и др. (см. п. 1 ст. 131 ГК) [1].

14.0pt;line-height:150%»>Обращение к нормам закона, посвященным передаче недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.

1. Передача объекта недвижимости обычно имеет две стороны — фактическую и юридическую: первая связывается с актом вручения объекта (см. абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК), вторая — с актом формализации (документирования) передачи. Вручение переносит от традента к акципиенту правомочие владения объектом и другие правомочия. Так, покупатель, уже получивший объект от продавца (п. 1 ст. 556 ГК), но еще не ставший его собственником (п. 1 ст. 551 ГК), является законным его владельцем. Законность его владения опирается на совершённый и исполненный (в части передачи) договор. Покупатель как законный владелец объекта может пользоваться им, а также совершить в отношении него сделку, ее предмет — будущая вещь, регистрации права на которую покупатель вправе добиваться в судебном порядке (см. п. 2 ст. 455 и п. 3 ст. 551 ГК) [3; с.45]. В связи с необходимостью формализации (документирования) передачи объекта недвижимости в ст. 556 и в п. 1 ст. 655 ГК говорится о передаточном акте или ином документе о передаче, в п. 1 ст. 563 и в ст. 659 ГК — только о передаточном акте, в п. 4 ст. 753 ГК — о подписываемом сторонами акте сдачи и приемки результата работ, а при отказе от подписания одной из сторон — об одностороннем акте сдачи (приемки) результата работ. Вряд ли, однако, для цели документирования передачи принципиально название документа. Важно соблюдение требований закона к его содержанию (напр., при про даже предприятия передаточный акт должен содержать данные о его составе, об уведомлении кредиторов, сведения о выявленных недостатках переданного имущества, перечень непереданного имущества ввиду его утраты — абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК), а также соблюдение технических формальностей (напр., при отказе от подписания акта приемки-передачи результатов работы должна делаться отметка — абз. 1 п. 4 ст. 753 ГК, при этом, следуя правилу абз. 2, целесообразно обоснование мотивов отказа).

14.0pt;line-height:150%»>2. Если в условиях необходимости совершения двухактной передачи объекта недвижимости совершается только один акт — т. е. объект вручается без документирования его передачи или без вручения объекта документируется его передача — владение акципиента будет «голым» за отсутствием документа и corpus possessionis соответственно. Дело в том, что владение в условиях отсутствия у него легальных признаков доктринально трактуется как фактическое господство лица над вещью. Такой подход, нивелирующий владение (possessio) и держание (detentio), воспринимается толерантно в отношении владения движимой вещью, но владение объектом недвижимости не может и не должно пониматься столь же примитивно. Поэтому владение объектом недвижимости в условиях необходимости совершения двухактной его передачи может быть трех видов: а) владение, основанное на двух актах (вручение и документирование); б) владение, основанное только на акте вручения; в) владение, основанное только на акте документирования. В первом случае владение объектом недвижимости является «одетым» (полноценным), в двух других — «голым» (неполноценным). В связи с таким противопоставлением иллюстративен следующий пример. При так называемой двойной продаже из двух покупателей объекта недвижимости преимущество имеет тот покупатель, который принял от продавца объект недвижимости и документировал его передачу: в этом случае требование другого покупателя к продавцу отпадает (ч. 1 ст. 398 ГК). Если же покупатель получил от продавца объект без документирования его передачи или документировал передачу объекта без его получения, за отсутствием полноценной (двухактной) передачи объект недвижимости нельзя признать переданным, а соответствующего покупателя — получившим на этом основании преимущество перед другим покупателем. Здесь совершенный акт (будь то вручение объекта или документирование передачи) значения не имеет, а преимущество получит тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить -тот, кто раньше предъявил иск.

14.0pt;line-height:150%»>3. Договор купли-продажи направлен на переход права собственности от продавца к покупателю. В договоре продажи недвижимости такой переход подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Закон, предусматривая необходимость регистрации перехода права, не говорит прямо, что право переходит от продавца к покупателю в этот момент (ср. с п. 1 ст. 564 ГК), впрочем, это следует из п. 2 ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК. Закон также не определяет последовательность между передачей объекта недвижимости (его вручением и документированием передачи) и регистрацией перехода права на данный объект (ср. с п. 2 ст. 564 ГК). Поэтому передача объекта недвижимости может состояться до или после регистрации перехода права, но с практической точки зрения, как уже приходилось отмечать, покупателю предпочтительнее принять объект прежде, чем состоится переход права [4, с. 189-192]. Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента регистрации перехода права не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому на всем промежутке от момента передачи объекта недвижимости и вплоть до регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником объекта остается продавец, а покупатель — законный его владелец, титул которого покоится на заключенном и исполненном (в части передачи) договоре продажи недвижимости.

14.0pt;line-height:150%»>4. В договоре продажи недвижимости обязательство продавца передать объект недвижимости считается исполненным после его вручения покупателю и документирования передачи (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Последовательность совершения этих актов значения не имеет. Вероятно, более распространены случаи, когда вручение объекта недвижимости предшествует документированию передачи, однако, исходя из практических соображений и личных предпочтений контрагентов, нельзя исключать и другого. Так, документ о передаче объекта недвижимости, составленный и подписанный сторонами до его вручения, при необходимости можно использовать как письменное доказательство, а также при решении публично-правовых вопросов (напр., в связи с ведением бухучета и налогообложением) [4; с. 745].

14.0pt;line-height:150%»>В договоре продажи предприятия имущество предприятия считается переданным покупателю (а обязанность продавца по его передаче исполненной) в день документирования передачи. С таким особенным определением законом момента исполнения продавцом обязанности по передаче предприятия (ср. абз. 1 п. 2 ст. 563 с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК) связан переход к покупателю риска случайной гибели (повреждения) имущества предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК). Поэтому фактическая передача имущества предприятия, принципиальная для исполнения консенсуального договора продажи предпри-ятия1, не имеет значения при определении дня исполнения продавцом обязанности передать имущество предприятия и момента перехода на покупателя риска его случайной гибели (повреждения).

14.0pt;line-height:150%»>Таким образом, учитывая практическую значимость выделения признаков, сформулированных в настоящей статье, видится целесообразным отвести договору купли-продажи недвижимости особое место в гражданском праве по вышеуказанным критериям с целью минимизации споров, связанных с дальнейшим исполнением обязательств, вытекающих из таких договоров.

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994
N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

2. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1 / Е. Н. Абрамова [и др.]; ред.
А. П. Сергеев. М.: ТК Велби, 2008. 1008 с.

3. Егоров Н. Д. К вопросу о понятии обязательства // Сборник статей к 55-летию Е. А. Крашенинникова: сб. науч. тр.; ред. П. А. Варул. Ярославль: ЯрГУ, 2006. С. 36-49.

4. Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2004. 236 с.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector